Hohe Räume, Flügeltüren, Fischgrätparkett: Eine Wohnung im Gründerzeithaus steht bei vielen ganz oben auf der Wunschliste. Wer einen Altbau-Mietvertrag in Wien unterschreibt, hat oft mehr Rechte, als im Inserat steht. Für die meisten Altbauwohnungen gilt das Mietrechtsgesetz zur Gänze. Damit ist auch die Miete gesetzlich begrenzt.
Wir haben die wichtigsten Punkte aus den Informationen der Stadt Wien, der MieterHilfe, der Arbeiterkammer und von oesterreich.gv.at zusammengestellt. Dieser Ratgeber ersetzt keine Rechtsberatung. Wer einen konkreten Vertrag prüfen lassen will, bekommt bei der MieterHilfe der Stadt Wien kostenlos Auskunft.
Unser Tipp
Den Vertragsentwurf vor der Unterschrift zur MieterHilfe mitnehmen. Die Beratung ist kostenlos und klärt auch, ob die Wohnung überhaupt unter den Richtwert fällt.
1. Vollanwendung: Ist es ein Altbau im Sinne des Gesetzes?
Ob die strengen Regeln des Mietrechtsgesetzes (MRG) gelten, hängt vor allem vom Haus ab. Im Vollanwendungsbereich liegen Mietwohnungen in Häusern mit mehr als zwei Mietobjekten, deren Baubewilligung vor dem 1. Juli 1953 erteilt wurde. Bei vermieteten Eigentumswohnungen ist der Stichtag der 9. Mai 1945.
Im Vollanwendungsbereich kann der Mietvertrag die Schutzbestimmungen nicht aushebeln. Das betrifft die Höhe der Miete, die Betriebskosten, die Befristung, den Kündigungsschutz und die Erhaltungspflichten. Seit 2015 muss der Vermieter etwa auch eine kaputte Therme reparieren oder tauschen.
Häuser mit höchstens zwei selbstständigen Wohnungen oder Geschäftsräumen fallen bei Verträgen ab 2002 meist ganz aus dem MRG. Ob ein Haus dazugehört, sieht man nicht immer auf den ersten Blick. Im Zweifel klärt das die MieterHilfe, bevor man den Altbau-Mietvertrag in Wien unterschreibt.
StichtagBaubewilligung vor 1. Juli 1953
Eigentumswohnungerrichtet vor 9. Mai 1945
Hausmehr als zwei Mietobjekte
2. Richtwert: 6,74 Euro pro Quadratmeter
Für Altbauwohnungen, die vor dem 9. Mai 1945 errichtet und ab dem 1. März 1994 vermietet wurden, gilt in der Regel der Richtwertmietzins. Seit 1. April 2026 beträgt der Richtwert in Wien 6,74 Euro pro Quadratmeter Nutzfläche und Monat. Davor lag er bei 6,67 Euro.
Der Richtwert beschreibt eine gedachte Normwohnung: Kategorie A, ordentlich erhalten, durchschnittliche Lage und durchschnittliche Ausstattung. Für die tatsächliche Wohnung kommen Zuschläge dazu oder Abschläge weg. Zuschläge gibt es zum Beispiel für Balkon oder Terrasse, Lift, Garten oder Abstellplatz. Abgezogen wird etwa bei schlechterer Ausstattungskategorie, schlechtem Erhaltungszustand oder ungünstigem Grundriss.
Das Ergebnis ist der zulässige Hauptmietzins, dazu kommen noch die Betriebskosten. Mit dem Mietenrechner auf mieterhilfe.at lässt sich grob abschätzen, ob eine verlangte Miete plausibel ist.
Richtwert6,74 Euro/m² seit 1. April 2026
Gilt fürBaujahr vor 9. Mai 1945, Vertrag ab 1. März 1994
RechnerMietenrechner der MieterHilfe
3. Lagezuschlag: nur bei besserer Lage
Ein Lagezuschlag ist nur erlaubt, wenn das Haus in einer überdurchschnittlichen Wohnlage steht. Außerdem muss der Vermieter spätestens beim Vertragsabschluss schriftlich bekanntgeben, dass er einen Lagezuschlag verlangt und welche Umstände ihn rechtfertigen. Fehlt diese Angabe, ist der Zuschlag nicht zulässig.
In Gründerzeitvierteln ist ein Lagezuschlag laut Arbeiterkammer grundsätzlich ausgeschlossen. Gemeint sind Gegenden, in denen überwiegend Häuser aus der Zeit von 1870 bis 1917 stehen, die damals vor allem kleine, mangelhaft ausgestattete Wohnungen hatten.
Wo ein Zuschlag in Frage kommt, zeigt die Lagezuschlagskarte, die die Stadt Wien seit 1994 veröffentlicht. Sie ist eine Orientierung. Im Streitfall entscheidet die Schlichtungsstelle, ob die Lage wirklich besser ist als der Durchschnitt.
Voraussetzungüberdurchschnittliche Lage, schriftlich begründet
Ausgeschlossenin Gründerzeitvierteln
KarteLagezuschlagskarte der Stadt Wien
4. Befristung: Mindestdauer und 25 Prozent Abschlag
Befristete Mietverträge sind im Altbau erlaubt, aber nur schriftlich und mit einer Mindestdauer. Für Verträge, die ab 1. Jänner 2026 abgeschlossen oder verlängert werden, gilt: mindestens fünf Jahre, wenn der Vermieter ein Unternehmer ist. Bei privaten Vermietern sind es mindestens drei Jahre.
Wichtig für die Miete: Im Vollanwendungsbereich ist der zulässige Hauptmietzins bei einer Befristung um 25 Prozent zu kürzen. Dieser Befristungsabschlag gilt unabhängig davon, wie lang der Vertrag läuft.
Nach einem Jahr dürfen Mieterinnen und Mieter jederzeit zum Monatsletzten kündigen, mit drei Monaten Frist. Frühestens endet der Vertrag so nach 16 Monaten. Wird ein abgelaufener Vertrag weder verlängert noch aufgelöst, erneuert er sich einmalig um fünf beziehungsweise drei Jahre.
Mindestdauer5 Jahre (Unternehmer), 3 Jahre (privat)
Abschlag25 % vom zulässigen Hauptmietzins
Kündigungnach 1 Jahr mit 3 Monaten Frist
5. Kaution: üblich sind drei Monatsmieten
Die Kaution wird im Mietvertrag vereinbart. Laut MieterHilfe werden in der Regel drei Monatsmieten verlangt. Die Rechtsprechung sieht sechs Monatsmieten als Obergrenze, außer in der Wohnung steht besonders wertvolles Inventar.
Der Vermieter muss die Kaution verzinst anlegen, zum Beispiel auf einem Sparbuch. Zurückzuzahlen ist sie samt Zinsen, sobald das Mietverhältnis beendet ist, die Wohnung zurückgegeben wurde und keine offenen Forderungen bestehen.
Bei der Übergabe hilft ein Protokoll mit Fotos von Böden, Wänden, Fenstern und Geräten. So lässt sich später belegen, welche Schäden schon beim Einzug da waren. Dasselbe gilt beim Auszug.
Üblich3 Monatsmieten
Obergrenze6 Monatsmieten laut Rechtsprechung
Rückzahlungsamt Zinsen nach Rückgabe der Wohnung
6. Ablöse: was erlaubt ist und was verboten
Im Vollanwendungsbereich ist eine Ablöse für den bloßen Abschluss des Mietvertrags verboten. Typisches Beispiel: Der Vermieter verlangt einige tausend Euro, sonst gibt es keinen Vertrag. Auch für den Zustand der Wohnung darf er nichts extra kassieren.
Erlaubt ist eine Ablöse für Möbel, Küche oder Investitionen des Vormieters. Die Höhe muss sich am Wiederbeschaffungswert orientieren. Zum Abschätzen bietet die MieterHilfe einen kostenlosen Ablöserechner an.
Eine verbotene Ablöse kann man bis zu zehn Jahre ab der Zahlung bei der Schlichtungsstelle zurückfordern. Deshalb sollte man jede Zahlung belegen können, am besten per Überweisung oder mit Quittung. Bei Barzahlung helfen Zeuginnen oder Zeugen.
VerbotenZahlung nur für den Vertragsabschluss
ErlaubtMöbel, Küche, Investitionen zum angemessenen Wert
Rückforderungbis 10 Jahre ab Zahlung
7. Betriebskosten: Abrechnung bis 30. Juni
Neben dem Hauptmietzins zahlt man monatlich Betriebskosten. Was dazugehört, regelt das MRG: etwa Wasserversorgung, Rauchfangkehrer, Kanalräumung und Schädlingsbekämpfung, Beleuchtung der Allgemeinflächen, Versicherungen des Hauses, Verwaltung, Hausbetreuung und öffentliche Abgaben.
Der Vermieter muss die Betriebskosten eines Jahres spätestens bis 30. Juni des Folgejahres abrechnen. Die Abrechnung liegt im Haus zur Einsicht auf. In die Belege dürfen Hauptmieterinnen und Hauptmieter ebenfalls Einsicht nehmen, Kopien gibt es auf eigene Kosten.
Wer Fehler vermutet, kann die Abrechnung innerhalb von drei Jahren bei der Schlichtungsstelle prüfen lassen. Antrag und Verfahren sind kostenlos. Die MieterHilfe der Stadt Wien sieht sich Betriebskostenabrechnungen ebenfalls gratis an.
Abrechnungbis 30. Juni des Folgejahres
Prüfunginnerhalb von 3 Jahren, kostenlos
WoSchlichtungsstelle MA 50 oder MieterHilfe
8. Mietzinsüberprüfung: Schlichtungsstelle, MieterHilfe, AK
Ist die Miete höher als erlaubt, kann man sie überprüfen lassen. Zuständig ist in Wien die Schlichtungsstelle für wohnrechtliche Angelegenheiten (MA 50) in der Muthgasse 62 im 19. Bezirk. Das Verfahren ist kostenlos. Die Schlichtungsstelle beauftragt in der Regel einen Sachverständigen und lädt zu einer Verhandlung.
Die Fristen sind entscheidend: Bei unbefristeten Verträgen muss man die überhöhte Miete binnen drei Jahren ab Abschluss der Mietzinsvereinbarung geltend machen. Bei befristeten Verträgen endet die Frist sechs Monate nach Ende des Mietverhältnisses oder nach der Umwandlung in einen unbefristeten Vertrag.
Vorher lohnt sich eine kostenlose Beratung. Die MieterHilfe der Stadt Wien ist unter 01 4000 8000 erreichbar. Die Arbeiterkammer Wien berät ihre Mitglieder telefonisch unter 01 501 65 1345.
StelleSchlichtungsstelle MA 50, Muthgasse 62, 1190 Wien
Frist3 Jahre (unbefristet), 6 Monate nach Ende (befristet)
BeratungMieterHilfe 01 4000 8000, kostenlos
Gut zu wissen
- Vor einem Altbau-Mietvertrag in Wien lohnt der Mietenrechner der MieterHilfe: Er zeigt grob, ob die verlangte Miete plausibel ist.
- Beim Altbau-Mietvertrag in Wien muss ein Lagezuschlag schriftlich begründet sein, sonst ist er nicht zulässig.
- Zahlungen an Vermieter oder Vormieter am besten per Überweisung leisten. So lässt sich eine verbotene Ablöse später belegen.
- Dieser Ratgeber ersetzt keine Rechtsberatung. Die MieterHilfe der Stadt Wien berät kostenlos unter 01 4000 8000.
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Altbau-Mietvertrag in Wien: häufige Fragen
Wie hoch ist der Richtwert für einen Altbau-Mietvertrag in Wien?
Seit 1. April 2026 beträgt der Richtwert in Wien 6,74 Euro pro Quadratmeter und Monat. Dazu kommen Zuschläge oder Abschläge für die konkrete Wohnung, außerdem die Betriebskosten.
Wie lange muss ein befristeter Altbau-Mietvertrag in Wien mindestens laufen?
Bei Verträgen ab 1. Jänner 2026 mindestens fünf Jahre, wenn der Vermieter Unternehmer ist, sonst mindestens drei Jahre. Der zulässige Hauptmietzins ist bei einer Befristung um 25 Prozent zu kürzen.
Wie viel Kaution darf der Vermieter verlangen?
Üblich sind drei Monatsmieten. Laut Rechtsprechung sind sechs Monatsmieten die Obergrenze, außer es gibt besonders wertvolles Inventar.
Wo kann man die Miete in Wien kostenlos überprüfen lassen?
Bei der Schlichtungsstelle für wohnrechtliche Angelegenheiten (MA 50). Vorher berät die MieterHilfe der Stadt Wien kostenlos, AK-Mitglieder auch die Arbeiterkammer Wien.
Ist eine Ablöse für eine Altbauwohnung erlaubt?
Für Möbel, Küche oder Investitionen zum angemessenen Wert ja. Eine Zahlung nur für den Vertragsabschluss ist verboten und kann zehn Jahre lang zurückgefordert werden.
