Die Wohnungssuche Wien beginnt selten mit der Wohnung und meistens mit der Frage, welcher Weg überhaupt zu einem Mietvertrag führt. Private Inserate, Makler, Gemeindebau und Genossenschaft laufen nach völlig verschiedenen Regeln ab. Wer sie vermischt, verliert Zeit und manchmal Geld.
Dieser Ratgeber geht die Wege nacheinander durch: was Provision und Finanzierungsbeitrag bedeuten, wer ein Wohn-Ticket bekommt, wie lange befristete Verträge laufen und woran man Betrug erkennt. Einen einzigen richtigen Weg gibt es nicht, wohl aber eine sinnvolle Reihenfolge.
Unser Tipp
Wer geförderten Wohnraum anstrebt, klärt zuerst die Voraussetzungen fürs Wohn-Ticket: Es öffnet den Zugang zu Gemeindewohnungen und geförderten Wohnungen.
Makler und Provision
Wer eine Wohnung über einen Makler findet, will zuerst wissen, wer zahlt. Seit 1. Juli 2023 gilt das Bestellerprinzip. Wohnungssuchende zahlen die Provision nur dann, wenn sie den Makler selbst beauftragt haben. In der Praxis beauftragt meist der Vermieter. Dann zahlt auch er.
Der Erstauftraggeber trägt die gesamte Provision, ein Abwälzen auf Mieter ist verboten. Das Prinzip betrifft ausschließlich Mieten, nicht den Kauf. Für die Wohnungssuche Wien ist die Ausgangslage damit klar: Bezahlt wird, wer bestellt.
Gilt seit1. Juli 2023
Betrifftnur Mieten
Befristung und Kündigung
Befristete Verträge im Vollanwendungs- und Teilanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes laufen mindestens fünf Jahre. Waren Vermieter zum Zeitpunkt der Befristung keine Unternehmer, genügen drei Jahre. Eine gesetzliche Höchstdauer gibt es nicht.
Aus dem Vertrag kommt man früher heraus, als die Laufzeit vermuten lässt. Mieter können einen befristeten Vertrag nach einem Jahr kündigen, mit drei Monaten Frist zum Monatsletzten. Frühestens ist das damit zum Ende des 16. Monats möglich. Unbefristete Verträge lassen sich in der Regel mit einem Monat Frist zum Monatsletzten beenden.
Mindestdauer5 Jahre (3 bei Nichtunternehmer)
Kündigung befristetnach 1 Jahr, 3 Monate Frist
Wohn-Ticket und Einkommensgrenzen
Paragonstraße 4, 1030 Wien
Die Wohnungssuche Wien über Gemeindebau und geförderte Wohnungen läuft über das Wohn-Ticket. Mit gültigem Wohn-Ticket kann man sich für eine Gemeindewohnung oder eine geförderte Wohnung anmelden. Voraussetzung sind mindestens 18 Jahre und seit mindestens zwei Jahren der Hauptwohnsitz in Wien, Unterbrechungen bis zu sieben Tage sind erlaubt.
Gefragt ist die österreichische, eine EU-, EWR- oder Schweizer Staatsbürgerschaft, der Status als anerkannter Flüchtling oder ein Aufenthaltstitel „Daueraufenthalt EU“. Eine gerichtliche Kündigung wegen Fehlverhaltens oder schwere Mietrückstände schließen aus. Alle mitziehenden Personen müssen die Kriterien erfüllen, für minderjährige Kinder gelten einfachere Regeln: Staatsbürgerschaft und Hauptwohnsitz in Wien. Ehepaare und eingetragene Partner stellen den Antrag gemeinsam. Die Wohnungsgröße muss zur Haushaltsgröße passen, die Miete darf höchstens 50 % des Haushaltseinkommens betragen.
Dazu kommt eine Einkommensgrenze. Für geförderte Mietwohnungen und Wohnungen der Stadt Wien liegt sie (Stand 2026, ohne Gewähr) netto pro Jahr bei 61.280 € für eine Person, 91.320 € für zwei, 103.330 € für drei und 115.360 € für vier. Jede weitere Person erhöht die Grenze um 6.730 €. Für eine Person sind das rund 4.377 € netto im Monat bei 14 Gehältern. Bei geförderten Eigentumswohnungen liegen die Grenzen höher, etwa bei 70.030 € netto pro Jahr für eine Person.
Zur Anmeldung gehören Lichtbildausweis, Geburtsurkunde, ein aktueller Einkommensnachweis sowie Mietvertrag, Nutzungsvertrag oder Grundbuchauszug der aktuellen Wohnung, nicht älter als sechs Monate. Wer nicht aus der EU kommt, braucht zusätzlich einen Nachweis über den legalen Aufenthalt.
Alterab 18 Jahren
Hauptwohnsitzseit 2 Jahren in Wien
Mietemax. 50 % des Einkommens
Gemeindebau über Wiener Wohnen
Der Weg zur Gemeindewohnung führt über Wiener Wohnen und die Voraussetzungen der Stadt Wien. Das Wohn-Ticket ist dafür die Eintrittskarte.
Wer nach der Direktvergabe eine Gemeindewohnung übernimmt, braucht laut wohnnet.at ein Wohn-Ticket oder einen Vormerkschein. Haushaltsgröße und Vormerkdatum müssen passen. Die Wohnung darf keine offenen Mängel haben.
Bei Gemeindewohnungen, die nach 1968 errichtet wurden, fällt wie bei Genossenschaftswohnungen ein Finanzierungsbeitrag an. Er gehört ins Budget, bevor man sich für eine Wohnung anmeldet.
VoraussetzungWohn-Ticket oder Vormerkschein
Bau nach 1968Finanzierungsbeitrag
Genossenschaftswohnung mit Finanzierungsbeitrag
| Weg | Anmeldung über | Kosten beim Einzug |
|---|---|---|
| Private Mietwohnung | Inserate, Makler | Provision nur bei eigenem Makler-Auftrag |
| Gemeindewohnung | Wohn-Ticket oder Vormerkschein | Finanzierungsbeitrag bei Bau nach 1968 |
| Genossenschaftswohnung | Bauvereinigung oder Wohnberatung Wien | Finanzierungsbeitrag, meist keine Provision |
| Geförderte Mietwohnung | Wohn-Ticket der Wohnberatung Wien | Eigenmittel bei Vertragsabschluss |
Geförderte Miet- und Genossenschaftswohnungen werden von gemeinnützigen und gewerblichen Bauvereinigungen gebaut. Bei Vertragsabschluss sind Eigenmittel zu entrichten. Bei jedem Neubau vergibt die Wohnberatung Wien mindestens ein Drittel der Wohnungen.
Laut Arbeiterkammer gibt es bei Genossenschaftswohnungen meist keine Provision und in der Regel keine Kaution. Die Verträge sind unbefristet, die Miete liegt meist unter der am freien Markt. Beim Einzug wird allerdings ein Finanzierungsbeitrag fällig, bestehend aus Bau- und Grundkostenbeitrag. Die meisten Neubauprojekte liegen außerhalb des Gürtels.
Die Wohnungssuche Wien lässt sich hier zweigleisig führen: direkt bei einer gemeinnützigen Bauvereinigung (eine Übersicht gibt es auf gbv.at) oder über die Wohnberatung Wien. Dazu kommen private Inserate. Wer den Finanzierungsbeitrag nicht aufbringen kann, kann beim Land Wien ein Eigenmittelersatzdarlehen beantragen.
Vertragunbefristet
Provisionmeist keine
Beim EinzugFinanzierungsbeitrag
Mietpreisbremse und Richtwert
Eine Mieterhöhung aufgrund einer Wertsicherung ist frühestens ab April 2026 erlaubt. Danach darf der Hauptmietzins nur einmal pro Jahr und frühestens im April steigen. Bei Wohnungen im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes sind die Erhöhungen 2026 und 2027 besonders stark begrenzt.
Für Richtwert-, Kategorie- und angemessene Mietzinse, etwa bei Altbau- und Gemeindewohnungen, liegt die maximale Anhebung 2026 bei 1 %. Der Richtwert für Wien beträgt seit 1. April 2026 6,74 € pro m². Die Kategoriemieten wurden im April 2026 auf 4,51 € (Kategorie A), 3,38 € (B) und 2,25 € (C und D brauchbar) angepasst.
Betroffen sind laut Mietervereinigung vor allem Altbauten (vor dem 1.7.1953) und Gemeindebauwohnungen. Die Verträge müssen nach dem 28.2.1994 abgeschlossen sein und einen Richtwertmietzins vorsehen. Eine Erhöhung ist nur mit wirksamer Wertsicherungsklausel möglich.
Richtwert Wien6,74 € pro m² (ab 1.4.2026)
Max. Anhebung 20261 % bei Richtwertmieten
Wohnbeihilfe erst nach dem Einzug
Die Wohnbeihilfe ist für Mieter gedacht, deren Einkommen mindestens dem Richtsatz nach dem Wiener Mindestsicherungsgesetz entspricht und deren Wohnungsaufwand unzumutbar ist. Beantragen kann man sie nur für eine Wohnung, in der man schon wohnt, nicht für eine künftige.
Weitere Voraussetzungen: Man darf nicht in einem Verwandtschaftsverhältnis zum Eigentümer stehen und keine Mindestsicherung beziehen. Das Haushaltseinkommen muss zwischen dem gesetzlichen Mindest- und Höchsteinkommen liegen, außerdem gelten Staatsbürgerschafts- beziehungsweise Aufenthaltsregeln. Ausschlaggebend sind Haushaltsgröße, Einkommen, Wohnungsgröße und anrechenbarer Wohnungsaufwand.
Antragnur für aktuelle Wohnung
Betrugsmaschen bei Inseraten
Die Wohnungssuche Wien hat eine dunkle Seite: Inserate, die zu schön sind. Typisch sind sehr günstige Preise und Top-Ausstattung. Der angebliche Vermieter ist im Ausland und verlangt vor der Besichtigung Geld, meist eine Kaution per Überweisung oder Bargeldtransfer. Die Schlüssel kommen nie an.
Laut Arbeiterkammer nutzen Betrüger auch gefälschte Airbnb-Seiten mit Phishing-Links und verwenden Fotos von Airbnb. Die AK Wien meldet jedes Jahr im August mehr Fälle, weil dann viele Lehrlinge und Studierende suchen.
WarnzeichenVorabzahlung vor Besichtigung
Mehr Fällejedes Jahr im August
Beratung bei Mietfragen
Die MieterHilfe von Wohnservice Wien bietet kostenlose Soforthilfe bei Wohnproblemen. Sie gilt für geförderte Wohnungen, Gemeindebau und private Mietwohnungen und deckt Miet-, Wohnungsgemeinnützigkeits- und Wohnungseigentumsrecht ab. Auf mieterhilfe.at gibt es Online-Tools, etwa zur Kontrolle von Betriebskosten und Miete.
Laut Stadt Wien gibt es außerdem die Wiener Schlichtungsstelle und die Wohnservicestellen. Die Mietervereinigung veröffentlicht Infos zu Mietzinserhöhungen und Indexanpassungen 2026 und bietet unter anderem Rechner zu Mietzins, Betriebskosten und Kaution an.
KostenMieterHilfe kostenlos
Gilt fürgeförderte, Gemeinde- und Privatwohnungen
Gut zu wissen
- Für die Wohnungssuche Wien gilt bei Maklern: Provision zahlt nur, wer den Makler selbst beauftragt hat.
- Beim Wohn-Ticket darf der Nachweis zur aktuellen Wohnung (Mietvertrag, Nutzungsvertrag oder Grundbuchauszug) nicht älter als sechs Monate sein.
- Die MieterHilfe berät kostenlos, auch zu privaten Mietwohnungen.
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Wohnungssuche Wien: häufige Fragen
Wie läuft die Wohnungssuche Wien ab?
Es gibt vier Wege: private Inserate und Makler, Gemeindewohnungen über Wiener Wohnen, Genossenschaftswohnungen direkt bei Bauvereinigungen oder über die Wohnberatung Wien sowie geförderte Mietwohnungen. Für Gemeindebau und geförderte Wohnungen braucht man ein Wohn-Ticket.
Wer zahlt in Wien die Maklerprovision?
Seit 1. Juli 2023 gilt das Bestellerprinzip. Die Provision zahlt, wer den Makler beauftragt hat. Beauftragt der Vermieter, muss er auch zahlen, ein Abwälzen auf Mieter ist verboten.
Wie lange darf ein Mietvertrag in Wien befristet sein?
Die Mindestdauer beträgt fünf Jahre, bei Vermietern ohne Unternehmereigenschaft drei Jahre. Eine gesetzliche Höchstdauer gibt es nicht. Mieter können befristete Verträge nach einem Jahr mit drei Monaten Frist zum Monatsletzten kündigen.
Brauche ich ein Wohn-Ticket für den Gemeindebau?
Mit gültigem Wohn-Ticket kann man sich für eine Gemeindewohnung anmelden. Wer eine Wohnung nach der Direktvergabe übernimmt, braucht ein Wohn-Ticket oder einen Vormerkschein.
Wie erkenne ich Betrug bei Wohnungsinseraten?
Warnzeichen sind sehr günstige Preise, Top-Ausstattung und ein Vermieter im Ausland, der vor der Besichtigung eine Kaution verlangt. Zur Schlüsselübergabe kommt es in solchen Fällen nie.
